Nakládání s majetkem

Zákonný postup při prodeji nemovitého majetku obce

Prodej nemovitého majetku obce musí probíhat v těchto fázích:

• schválení záměru příslušným orgánem (postačí rada či starosta v obcích, kde není rada volena),
• zveřejnění záměru po dobu minimálně 15 dní na úřední desce,
• přijetí nabídek,
• výběr nejvhodnější nabídky,
• rozhodnutí zastupitelstva obce o uzavření smlouvy,
• uzavření smlouvy starostou.

Cena obvyklá

Obec si nemůže libovolně stanovit cenu převáděného majetku. Pokud se obec rozhodne při prodeji svého majetku odchýlit od ceny v čase a místě obvyklé, musí takovou odchylku vždy odůvodnit, a to nejlépe usnesením příslušného orgánu obce, který o převodu majetku rozhoduje. Schvalující orgán obce již o odchylce od ceny obvyklé musí být informován před samotným hlasováním, tzn., že dodatečné odůvodnění by bylo rovněž v rozporu se zákonem Odchylka se pak musí projevit minimálně v zápise z daného zasedání, doporučujeme však uvést ji v samotném usnesení.

Bez odůvodnění odchylky od ceny obvyklé, event. s nesmyslným odůvodněním je uzavřená smlouva absolutně neplatná, neboť odporuje zákonu (blíže viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, 28 Cdo 3950/2010).

Nájmy, pachty nebo výpůjčky obecního majetku

Všechny zmíněné formy nakládání s obecním majetkem se řídí podobnými pravidly jako jeho prodej či směna. Ovšem nedodržení ceny obvyklé zde není sankcionováno absolutní neplatností (§ 39 odst. 2  zákona o obcích).

A Pozor! Od 1. 7. 2016 nabyla účinnosti novela zákona o obcích, která se týká rozdělení kompetencí mezi radou a zastupitelstvem u nájmu obecních bytů. Dosud platilo, že o nájmech bytů rozhodovala rada obce ve vyhrazené pravomoci, jinými slovy, nikdo jiný o uzavření nájemní smlouvy či o její změně rozhodnout nemohl.

Nově však nájmy bytů a nebytových prostor spadají do nevyhrazené pravomoci rady, tzn., že rada již není jediný orgán, který o daném nájmu může rozhodovat. Nyní bude záležet na tom, zda o daném nájmu jednalo zastupitelstvo, nebo rada. Pokud o nájmu, byť jen jednou, jednalo zastupitelstvo, mohlo se stát, že si ad hoc vyhradilo pravomoc rozhodovat o daném nájmu. Více o novele a jejích důsledcích ve článku zde.

Náležitosti záměru, lhůta pro zveřejnění záměru

Pokud obec řádně nezveřejní záměr prodeje obecního majetku nebo jej zveřejní po kratší dobu než 15 dní, je takové právní jednání od počátku neplatné (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. června 2010, sp. zn. 28 CDO 239/2009.

Označení nemovitosti a majetkové operace

Zákon o obcích stanoví, že nemovitosti musejí být v záměru označeny podle  § 8 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, tedy např. údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu, budovy značením pozemku, na němž jsou postaveny (pokud nejsou jeho součástí), číslem popisným nebo evidenčním apod.

Je samozřejmě vhodné nemovitost promítnout např. do mapy nebo v záměru blíže přiblížit, o jakou lokalitu jde. Pouze z označení katastrálními údaji se normální člověk na první pohled nedovtípí, o jakou nemovitost se jedná.

Zveřejněný záměr dále musí jednoznačně specifikovat zamýšlenou majetkovou dispozici (např. prodej, pronájem apod.).

Určení ceny

Nejvyšší správní soud však v  rozsudku 4 As 223/2015 potvrdil, že záměr nemusí zcela odpovídat následnému prodeji, co se ceny týče. Dokonce je obec oprávněna zvýhodňovat jednoho ze zájemců o obecní majetek tím, že mu sdělí výše ostatních nabídek, a ten je oprávněn je dorovnat.

Z výše zmíněného rozsudku plynou následující závěry:

• Cena uvedená v záměru je vždy cena minimální. Tzn., že zájemce se nesmí nechat „nachytat” zněním záměru, které by vypadalo, že jde o cenu jedinou přípustnou.
• Obec je oprávněna komunikovat se zájemci o koupi a sdělovat jim výši konkurenčních nabídek tak, aby tito zájemci mohli nabídkové ceny dorovnávat nebo navyšovat.

Praktická doporučení